הביקוש בקריית השרון נותר יציב וגבוה בשל המחסור בקרקעות פנויות לבנייה חדשה והמשך הנהירה של משפחות ממרכז הארץ המחפשות איכות חיים קהילתית. למרות תחושת רוויה מסוימת במחירי השיא, השכונה עוברת תהליך של התבגרות נדל”נית שבו נכסי יד שנייה משודרגים הופכים למוצר המבוקש ביותר בשוק המקומי.
שוק רווי הוא מצב שבו היצע הדירות למכירה עולה באופן משמעותי על מספר הקונים הפוטנציאליים, מה שמוביל לעצירה בעליית המחירים או לירידתם. במצב כזה, נכסים עומדים זמן רב על המדף והכוח עובר לידי הרוכשים. בקריית השרון, המצב הפוך: כמות הדירות המוצעות למכירה בלוחות נמוכה יחסית למספר המתעניינים, מה שמעיד על כך שהשוק רחוק מרוויה אמיתית.
הגורמים המרכזיים המשפיעים על ביקוש בקריית השרון הם הקרבה לצירי תנועה ראשיים, איכות מוסדות החינוך והאופי הקהילתי המגובש של השכונה. בניגוד לשכונות חדשות שקמות מאפס, קריית השרון כבר עברה את “מחלות הילדות” שלה ומציעה היום תשתית מוכנה הכוללת מרכזים מסחריים, גינות ציבוריות ותחבורה ציבורית נגישה.
להלן מספר גורמים קונקרטיים שממשיכים לדחוף את השוק קדימה:
ההבדלים בין אזורי השכונה השונים משפיעים ישירות על התשואה ועל מהירות המכירה של הנכסים. בעוד שהחלק הוותיק (מערבי יותר) מציע דירות גדולות יותר במחירים נגישים, החלק המזרחי והחדש יותר נהנה מביקוש מצד משפחות צעירות המחפשות מפרט טכני מודרני.
| פרמטר להשוואה | קריית השרון מערב (ותיקה) | קריית השרון מזרח (חדשה) |
|---|---|---|
| סוג הנכסים העיקרי | דירות 4-5 חדרים מרווחות | מגדלי מגורים ודירות גן/גג |
| רמת מחירים ממוצעת | כ-2.6 עד 3.1 מיליון ש”ח | כ-3.2 עד 4.2 מיליון ש”ח |
| פוטנציאל השבחה | גבוה (דרך שיפוץ פנימי) | בינוני (מחירים קרובים לשיא) |
| קרבה לרכבת | מרחק הליכה/נסיעה קצרה | מרחק נסיעה של כ-5-10 דקות |
תובנה שלא כולם מודעים אליה היא הופעת “הדור השני” של רוכשים בקריית השרון. מדובר בילדים שגדלו בשכונה בעשור הקודם, וכעת, כשהם מקימים משפחות משל עצמם, הם מחפשים לרכוש דירה בסמיכות להוריהם. תופעה זו יוצרת “ביקוש פנימי” קשיח שאינו תלוי בפרסום חיצוני או במגמות נדל”ן ארציות. כאשר דור ההורים מסייע כלכלית לילדים להישאר בשכונה, נוצרת רצפת מחיר יציבה מאוד שמונעת ירידות מחירים משמעותיות גם כשהריבית עולה.
כדי להבין את עוצמת השוק, נסתכל על עסקה שבוצעה לאחרונה ברחוב דגניה. דירת 4 חדרים בבניין בן 12 שנים הוצעה למכירה במחיר של 2.85 מיליון ש”ח. בתוך פחות משבועיים, הנכס נמכר בקירוב למחיר המבוקש לאחר התמחרות בין שלושה קונים שונים. הדוגמה הזו ממחישה כי עבור נכסים מתוחזקים היטב במיקומים אסטרטגיים, אין זכר לרוויה; להפך, התחרות על כל נכס איכותי נותרה גבוהה מאוד.
הטיפ הפרקטי החשוב ביותר כיום הוא להתמקד בנכסי יד שנייה שזקוקים לשיפוץ קוסמטי (Home Staging) ולא בנכסים חדשים מקבלן. הפער במחיר למ”ר בין דירה חדשה לדירה שזקוקה לשיפוץ קל יכול להגיע לכ-15%–20%. השקעה של כ-150,000 ש”ח בשיפוץ מטבח, ריצוף ותאורה בדירה ותיקה בקריית השרון יכולה להעלות את ערך הנכס במאות אלפי שקלים ולייצר תשואה מיידית גבוהה בהרבה מרכישת דירה על הנייר.
כן, רכישת דירה בשכונה כדאית בעיקר עבור משקיעים לטווח ארוך המחפשים יציבות ושוכרים איכותיים. התשואה השוטפת נעה סביב 3%-3.5%, אך עיקר הרווח מגיע מעליית הערך העקבית של השכונה לאורך השנים.
טווח המחירים הממוצע לדירת 4 חדרים נע בין 2.7 מיליון ש”ח לדירות ותיקות לבין 3.3 מיליון ש”ח לדירות בבניינים חדישים יותר עם מרפסות גדולות ומחסן. המחיר משתנה בהתאם לקומה, כיווני אוויר ומצב התחזוקה של הבניין.
המכללה האקדמית נתניה יוצרת עוגן של ביקוש לשכירות עבור סטודנטים וסגל אקדמי, מה שמבטיח תפוסה גבוהה לדירות קטנות (3 חדרים) ויחידות דיור בשכונה. קרבה למכללה נחשבת ליתרון משמעותי עבור משקיעים המעוניינים בהכנסה חודשית קבועה.
כרגע אין פרויקטים מאסיביים של פינוי-בינוי מכיוון שהשכונה צעירה יחסית, אך ניתן למצוא יוזמות נקודתיות של תמ”א 38 בבניינים המעטים שנבנו לפני שנות ה-80 בשולי השכונה. מרבית הפיתוח כיום מתמקד בשדרוג תשתיות עירוניות ופיתוח שטחים ירוקים.
לסיכום, קריית השרון אינה נמצאת ברוויה, אלא בשלב של התגבשות כשכונת דגל איכותית בנתניה. הביקוש הגבוה נשען על יסודות מוצקים של חינוך, קהילה ונגישות. אם אתם שוקלים כניסה לשוק, הצעד הבא שלכם צריך להיות בחינה מעמיקה של נכסי יד שנייה באזורים המערביים של השכונה, שם טמון פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר כיום. פנו למומחים המכירים כל רחוב ובניין כדי לאתר את ההזדמנויות לפני שהן מגיעות ללוחות הכלליים.
מה עדיף: דירה מקבלן עם שקט נפשי או דירה יד שנייה עם תשואה גבוהה? המדריך…
מה צופן העתיד לשוק הנדל"ן בנתניה? גלו את התחזית המלאה לשנים הקרובות: התחדשות עירונית, מחירי…
גלו את כל הסודות לבחירת נכס בשכונת אגמים נתניה. מדריך מקיף זה יסייע לכם להבין…
קריית השרון מציגה שוק נדל"ן מורכב, לא רק עלייה או רוויה. גלו אסטרטגיות השקעה חכמות,…
בחירת מסלול ההשקעה בנדל"ן דורשת הבנה של ההבדלים בין נכסים חדשים לישנים. גלו מה מתאים…
מה צופן העתיד לשוק הנדל"ן בנתניה? ניתוח מעמיק על מחירי הדירות, מגמות ההתחדשות העירונית והשכונות…