הקפאת מסי נדל”ן בנתניה: הקלה זמנית או תרחיש קבוע?

קפיאת מסי רכישה ומכירת דירות – מה צופן העתיד לשוק הנדל”ן?

המשרד לאוצר פרסם לאחרונה תזכיר חוק המכיל שינויים משמעותיים בתחום מיסוי הנדל”ן, ובהם הקפאת מדרגות מס הרכישה והקפאת תקרת הפטור ממס שבח.

שינויים אלו צפויים להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל”ן, הן על קונים והן על מוכרים, ולכן חשוב להבין את השינויים המתוכננים ולנתח את ההשלכות הפוטנציאליות.

### מהם השינויים המתוכננים?

על פי התזכיר, מדרגות מס הרכישה המעודכנות מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן יוקפאו בשנים 2025 עד 2027. משמעות הדבר היא שמדרגות המס לא יתחילו להתקדם בהתאם לעליית מחירי הדירות, דבר שעלול להוביל לעלייה בעלות רכישת דירה עבור רוכשים פוטנציאליים.

בנוסף, גם תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה או שתי דירות ששוויין נמוך, תוקפא בשנים אלה. כיום, רכישת דירה יחידה פטורה ממס עד לסכום של כ-1.98 מיליון ₪, ומכירת דירה פטורה ממס שבח עד לתקרה של כ-5 מיליון ₪. הקפאת התקרה תמנע העלאה של רף הפטור, מה שיכול להוביל לתשלום מס שבח גבוה יותר עבור מוכרי דירות בעתיד.

### מהן ההשלכות הפוטנציאליות של הקפאת מיסוי הנדל”ן?

הקפאת מדרגות מס הרכישה והקפאת תקרת הפטור ממס שבח עלולה להוביל למספר השלכות משמעותיות על שוק הנדל”ן:

* עלייה במחירי הדירות: הקפאת מדרגות מס הרכישה עשויה להקשות על רוכשים פוטנציאליים, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש ולהגדלת היצע הדירות. מצב זה עלול להביא להאטה בקצב עליית מחירי הדירות, אך יתכן גם כי יתרחש תהליך הפוך, ועלייה במחירי הדירות תביא להגדלת ההיצע שכן בעלי הדירות יסרבו למכור במחירים נמוכים יותר.
* ירידה בפעילות שוק הנדל”ן: הקפאת תקרת הפטור ממס שבח עשויה לגרום למוכרים רבים להימנע ממכירת דירות, שכן הדבר עלול להוביל לתשלום מס שבח גבוה יותר. ירידה בפעילות שוק הנדל”ן עשויה להוביל להאטה בקצב עליית מחירי הדירות, אך גם להפחתת מלאי הדירות ולהקשת על רכישה עבור רוכשים פוטנציאליים.
* עלייה בפעילות בענף השכירות: כתוצאה מהקושי ברכישת דירה, יתכן כי יהיו יותר אנשים שיבחרו לשכור דירה. עלייה בפעילות בענף השכירות עשויה להוביל לעליית שכר הדירה ולהקשות על שוכרים פוטנציאליים למצוא דירה ברמת המחירים הרצויה להם.

### אילו פעולות יכולים רוכשים ומוכרים לנקוט בעקבות השינויים המתוכננים?

* רוכשים פוטנציאליים: עליהם לבחון האם השינוי המתוכנן יביא להעלאת רף מס הרכישה ומה תהיה ההשפעה על הכדאיות הכלכלית של רכישת הדירה. בנוסף, כדאי לבחון את האפשרויות להשגת מימון בנקאי נוח יותר, שכן ייתכן כי עלייה בעלות רכישת הדירה תקשה על קבלת הלוואה.
* מוכרי דירות: עליהם לקחת בחשבון את ההשפעה הפוטנציאלית של הקפאת תקרת הפטור ממס שבח, ולהעריך האם כדאי למכור את הדירה כעת, לפני שהשינוי יכנס לתוקף. בנוסף, כדאי לבחון את האפשרות לבצע עסקאות נדל”ן מורכבות, כמו למשל החלפה של דירות או מכירת דירה תמורת דירה, על מנת לצמצם את מס השבח.

### השלכות נוספות על שוק הנדל”ן

הקפאת מיסוי הנדל”ן עשויה להשפיע גם על תחומים אחרים בשוק הנדל”ן:

* פיתוח נדל”ן: הקפאת מיסוי הנדל”ן עשויה להביא להאטה בפיתוח פרויקטים חדשים, שכן ייתכן כי יזמים יהיו פחות מעוניינים להשקיע בפרויקטים חדשים בעקבות חוסר ודאות לגבי העתיד.
* השקעות נדל”ן: הקפאת מיסוי הנדל”ן עשויה להוביל לירידה בהשקעות נדל”ן בישראל, שכן משקיעים יתכן ויבחרו להשקיע במדינות אחרות, בהן מערכת המיסוי ידידותית יותר.

### סיכום

הקפאת מדרגות מס הרכישה והקפאת תקרת הפטור ממס שבח הן שינויים משמעותיים שיכולים להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל”ן. חשוב להבין את השינויים המתוכננים ולנתח את ההשלכות הפוטנציאליות, על מנת לקבל החלטות מושכלות לגבי רכישת או מכירת דירה.

המלצות:
* חשוב לעקוב אחר התפתחויות נוספות בנושא, ולבחון את ההשפעות הפוטנציאליות של השינויים המתוכננים על החלטותכם.
* כדאי להתייעץ עם גורם מקצועי בתחום הנדל”ן או בתחום המיסוי, על מנת לקבל תמונה מקיפה יותר לגבי ההשפעות הפוטנציאליות של השינויים המתוכננים.