תזכיר חדש של משרד האוצר: האם שוק הנדל”ן עומד בפני מהפכה?
התחממות שוק הנדל”ן בישראל היא נושא שסוחף את כל מי שמתעניין בעתיד הכלכלי שלו. בשנים האחרונות, אנו עדים לעליות מחירים חדות של דירות, בעוד שהמשקיעים נהנים מתשואות גבוהות. אך לאחרונה, משרד האוצר פרסם תזכיר חוק חדש אשר עשוי להוביל לשינויים משמעותיים בשוק הנדל”ן, ולעורר את זעמם של משקיעים ובעלי דירות כאחד.
המהלך המרכזי בתזכיר הוא ביטול ההצמדה של תקרת הפטור ממסים שונים למדד המחירים לצרכן. מה המשמעות של זה?
ההצמדה למדד היא מנגנון שמטרתו למנוע שחיקה של ערך הכסף לאורך זמן. כיום, תקרת הפטור ממסים שונים, כמו מס רכישה, מס שבח ומיסוי דירה שלישית, קשורה למדד המחירים לצרכן. כלומר, ככל שהמדד עולה, עולה גם תקרת הפטור.
ביטול ההצמדה למדד משמעותו שתקרת הפטור תישאר קבועה לאורך זמן. בפועל, זאת פגיעה במשקיעים, אך יכולה להיות הזדמנות לרוכשים ראשונים לרכוש דירה במחיר נוח יותר ללא להיכנס לחובות כבדים.
ההשלכות של ביטול ההצמדה למדד:
* עלייה במס השבח: המשמעות המיידית היא עלייה במס השבח שיידרש לשלם בעת מכירת דירה. משקיעים שרכשו דירה לפני זמן רב ו נהנים מהצמדה למדד, יאלצו לשלם מס גבוה יותר עקב עליית ערך הדירה, גם אם הרווח הנומינלי לא השתנה.
* הקושי במימון רכישת דירה שלישית : הגדלת המס על רכישת דירה שלישית תהווה גורם מרתיע עבור אנשים שרוצים להשקיע בנדל”ן או לרכוש דירה נוספת. בפועל, השוק של דירות שלישית והלאה עשוי להצטמצם significally.
* אפקט פסיכולוגי משמעותי: למרות שהעלייה במס היא עדיין יחסית נמוכה בהשוואה לרווח הצפוי ממכירת דירה, הביטול של ההצמדה למדד עשוי להביא לשיפור התחושה של הציבור ששוק הנדל”ן נמצא “בתחתית” ולא צפוי להתדרדר significantly בטווח הקרוב. אך ההשפעה המדויקת היא עדיין לא ברורה.
האם הביטול של ההצמדה למדד יוביל לירידת מחירים?
ירידת מחירי הנדל”ן תלויה בגורמים רבים.
* הביקוש: אם ייפסק הגידול בביקוש לדירות עקב עליית הריבית ובמיוחד במגזר המשקיעים, הביטול של ההצמדה למדד יכול להביא לירידת מחירים מתונה בטווח הארוך. אך אם הביקוש יישאר גבוה, ייתכן שהביטול לא יהיה גורם משמעותי בתהליך הקביעה של מחירי הדירות.
* היצע: אם יוגבר היצע הדירות במיוחד ללא הצמדה למדד לצרכים של המשקיעים, ייתכן שירידה במחירים תהיה מהירה ומשמעותית יותר.
* גורמים אקראיים: תנודות בכלכלה העולמית , מלחמה , התפתחות טכנולוגית , משברים פוליטיים , יכולים להשפיע על שוק הנדל”ן וליצור שינויים משמעותיים.
אך, הדבר הוודאי הוא שביטול ההצמדה למדד הוא סימן ברור לכוונה של משרד האוצר להאט את התנופה של שוק הנדל”ן ולמנוע עליית מחירים חדה. זו הזדמנות למשקיעים להתכונן לתקופה חדשה ולרוכשים ראשונים לשקול היטב את אפשרויות הרכישה שלהם.
מעבר לכך, יש לקחת בחשבון גם את ההשפעה של שינויי חוקים אחרים שמשרד האוצר שוקל כרגע, אך לא פורסמו עדיין. למשל, השקעות בנדל”ן בישראל יכולות להפוך למכירת השקעות בנוגע למיסוי דירות שלישית ולא עבור מגורים. דבר שמביא את המשקיעים לתחושה של חוסר וודאות regarding the future of the real estate market.
הביטול של ההצמדה למדד הוא אחת מהפעולות הרבות שהממשלה יכולה לבצע כדי להשפיע על שוק הנדל”ן. ההשלכות של הפעולה זו יכולות להיות מרובות , ורק העתיד יגיד מה תהיה ההשפעה האמיתית שלה על שוק הנדל”ן בישראל.